Chi è il notaio?

Nel sentire dell’opinione pubblica vi è la percezione di due elementi essenziali del ruolo del notaio, che già risultano anche in un ruolo minore, quando il notaio, in un programma televisivo, garantisce che tutto si svolga regolarmente, che nessuno possa imbrogliare.

Il primo è costituito dalla fiducia, che poggia sulla imparzialità (tutte le parti del contratto sono tutelate), su una preparazione giuridico-fiscale di alto livello (a seguito del concorso più severo in assoluto), sulla sua natura di pubblico ufficiale (che lo rende garante della veridicità e della legalità degli atti).

Il secondo consiste nel fatto che il notaio esercita la sua funzione non da dipendente dello Stato, ma con una organizzazione libero professionale, che consente buoni guadagni, a fronte di altrettanta efficienza ed affidabilità. La rapidità di predisposizione degli atti e delle formalità, il superamento delle difficoltà tecniche in tempi brevi, la trasmissione degli atti per via telematica ai pubblici registri, sono consentite dalla possibilità di investimenti molto costosi in personale e in strumenti informatici e sono garanzia di sicurezza e di efficienza per il cittadino.

I notai, oltre alle successioni, nelle quali sono forse i maggiori esperti, sono impegnati in due campi fondamentali: quello della circolazione dei beni immobili (case, uffici, terreni, capannoni, beni essenziali per le singole persone e per gli imprenditori) e nei passaggi più rilevanti dell’attività societaria.

In ambedue i casi il ricorso al notaio è imposto dalla legge per assicurare contratti e verbalizzazioni ineccepibili e per far sì che l'autonomia privata non superi i limiti di legalità fissati dalle norme.

Nel 1997 il notariato italiano è stata la prima categoria professionale a stipulare un’assicurazione che copre tutti i suoi componenti ed è diventata obbligatoria per legge nel 2006. Ciò vuol dire che il cittadino che si rivolge al notaio ha la certezza di essere pienamente tutelato anche in caso di eventuali errori.

Il numero programmato sul territorio (i notai sono in numero limitato a ragione della pubblica funzione svolta e sono legati alla loro sede di assegnazione, come i giudici, per garantire a tutto il territorio, anche il più disagiato, l’assistenza) è sinonimo di qualità, poiché i notai giungono alla professione dopo studi estremamente rigorosi e sono riconosciuti tra gli operatori del diritto più qualificati e con altissime responsabilità.

Nei concorsi - la scadenza è ormai annuale - le donne che li superano sono ormai in numero pari ai maschi e, ciò che è significativo, solo il 17,5% dei notai italiani (percentuale più bassa di tutto il panorama professionale)  hanno un famigliare dedito alla medesima professione.
 

Nei Paesi di tradizione romanistica (diversi dai Paesi di tradizione anglo-sassone) la legge riconosce una speciale importanza ed efficacia agli atti scritti da un notaio (di tipo latino o civil law notary).

L’art. 2699 codice civile, infatti, testualmente definisce l’atto pubblico come il “documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l’atto è formato”.

La “pubblica fede” è una particolare efficacia dell’atto pubblico notarile,  il quale vale innanzitutto come prova del diritto che una persona ha acquistato (come tale espressamente riconosciuta dalle Convenzioni di Brussels, San Sebastian e Lugano sulla giurisdizione e l’esecuzione delle sentenza in materia civile e commerciale). Per questo tutti gli atti economicamente e socialmente più importanti (dall’acquisto di una casa, alla creazione di una società o associazione, al testamento, al riconoscimento di un figlio naturale) ed eventualmente il loro deposito e/o la loro traduzione in tutti i Paesi di diritto continentale devono essere fatti davanti ad un notaio.

 

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.

 

Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina  di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una meditazione dottrinale che a giusta ragione può definirsi millenaria (il mutuo è contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune, dei giuristi delle codificazioni dell'età moderna). Attualmente la tematica è ulteriormente arricchita da suggestioni e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla disciplina dell'Unione europea. Tutto questo rende l'idea  della effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo, tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole, caratterizza il risultato nel suo complesso, e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza.

 

I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio se incaricato per tempo dal mutuatario può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire  soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.

 

Se la struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di frequente, che il mutuo venga stipulato secondo una disciplina speciale, quella del "credito fondiario". Tale disciplina oggi si distingue ben poco da quella di un mutuo ipotecario "ordinario", discutendosi addirittura tra gli esperti quando si sia in presenza di una fattispecie oppure di un'altra; tuttavia, esistono delle differenze significative, alcune delle quali saranno evidenziate nelle schede illustrative che seguono.

 

Non costituisce, invece, una specie particolare, il così detto mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della garanzia ipotecaria) è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento può ridurre, di fatto ed a seconda dei casi, lo spazio del notaio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza.

 

Occorre fin d'ora attirare l'attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma  fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca! Un possibile rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un finanziamento "ponte" (o "pre-finanziamento"), che copra il periodo tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili. Con l'assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le opposte esigenze.

 

Altra avvertenza concerne un aspetto eventuale: può darsi che il mutuatario preveda che l'immobile acquistato, e concesso in ipoteca, debba essere presto rivenduto per varie esigenze (trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con necessità di una casa più grande, ecc.); conseguentemente fa conto di poter accollare, in conto prezzo, al futuro nuovo acquirente dell'immobile la parte del mutuo che gli resta da pagare. Ora, a parte il fatto che 1) sull'accollo deve essere d'accordo anche l'acquirente, e che, 2) a volte le banche pongono qualche ostacolo all'operazione, bisogna soprattutto ricordare che, per regola generale, 3) l'accollo non è "liberatorio", ma "cumulativo": ciò significa che, effettuato l'accollo del residuo mutuo, la banca non cambia debitore, ma ne acquisisce uno in più; per cui, se il nuovo acquirente per caso non riesce a pagare la banca, questa potrà ancora avanzare pretese nei confronti dell'originario mutuatario.

 

Per questi motivi, la attuale prassi constata un minore ricorso all'accollo: in sostanza il venditore estingue il suo mutuo, mentre l'acquirente, se necessario, ne contrae uno nuovo in proprio. Anche su questo aspetto, il notaio può essere di aiuto, evidenziando le concrete alternative ed i relativi costi.

 

L’ipoteca è una garanzia per chi deve vedersi pagare e/o restituire delle somme da altra persona.

Il caso più frequente è quello della Banca che presta i soldi per acquistare una casa, concedendo una somma di denaro in mutuo, e che per essere sicura che il prestito (e gli interessi) le verranno restituiti, pone una ipoteca sulla casa acquistata con i suoi soldi (o su altro bene immobile).

Se il debitore, cioè colui che deve restituire il mutuo, non paga puntualmente le somme per restituire poco a poco il mutuo, l’ipoteca dà alla Banca il diritto chiedere ad un giudice di vendere la casa e, con il prezzo ottenuto, pagare completamente la Banca, restituendo l’eventuale somma eccedente al debitore.

La somma che viene indicata nel contratto di mutuo come importo specifico dell’ipoteca rappresenta, quindi, la somma massima che la Banca potrà chiedere al giudice nel caso di vendita forzata della casa, fermo restando che comunque la Banca può chiedere solo la somma che effettivamente deve ancora ricevere in restituzione.
 

In prima approssimazione, la nostra legge consente l’acquisto di beni immobili da parte di stranieri con le seguenti, diverse modalità:

1) straniero non regolarmente soggiornante: solo se un trattato internazionale lo consente oppure se vi sia reciprocità e cioè se nel suo Paese d'origine è permesso ad un italiano comprare una casa;

2) straniero “regolarmente soggiornante”, loro familiari ed apolidi in Italia da meno di tre anni: con permesso di soggiorno per specifici motivi o carta di soggiorno;

3) cittadino comunitario ed EFTA  ed apolide residente da più di tre anni: senza limiti.

Risulta subito evidente, quindi, che è necessario - per sapere quali documenti servono in concreto per poter acquistare diritti in Italia - individuare a quale di queste categorie uno straniero può riferirsi.

 

La legge italiana vuole facilitare ed incoraggiare l’acquisto della propria abitazione principale (c.d. prima casa), diminuendo in vari modi le imposte per chi la compra. In particolare, al momento dell’acquisto, chi compera paga il 3% (imposta di registro), se compera da un soggetto privato, ovvero con il 4% (IVA) se compera da una impresa o società (salvo qualche ipotesi particolare), più le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (attualmente pari complessivamente ad Euro 336,00).

Lo straniero è anche ammesso a godere delle agevolazioni “prima casa” se ne possiede i requisiti, che ovviamente sono i medesimi richiesti per gli italiani.

Infatti l’art. 40 T.U. 286/98 prevede il c.d. diritto di accesso alla prima casa di abitazione (per saperne di più, vedere "Acquistare una casa").

Gli stranieri regolarmente soggiornanti che siano iscritti alle liste di collocamento o svolgano attività di lavoro subordinato o autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ed al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione.

Un’altra agevolazione fiscale collegata all’acquisto della “prima casa” riguarda la detraibilità (in una certa misura)  dall’imposta sul reddito degli interessi pagati sui mutui stipulati per l’acquisto della c.d. prima casa. 

Infine, il reddito prodotto dalla “prima casa” non è assoggettato all’imposta sul reddito.
 

Secondo la legge notarile, gli atti notarili devono essere scritti in lingua italiana (art. 54).

Questo però non significa che gli stranieri che non parlano l’italiano non possano fare dei contratti – in forma di atto notarile – in Italia.

Infatti la legge notarile prevede che quando le parti non conoscano la lingua italiana, l'atto notarile possa  essere scritto  anche in una lingua straniera (che tutte le persone che partecipano all’atto conoscono) se e purché questa sia conosciuta dai testimoni e dal notaio.

Se, invece, il notaio non conosce la lingua straniera, allora l’atto si potrà e si dovrà fare con l’intervento di un interprete, che legga alle persone la traduzione dell’atto preparato dal notaio e garantisca che le stesse persone ne hanno capito bene il contenuto e le conseguenze legali.

L’atto pubblico che venga scritto in italiano ma riguardi un contratto tra persone che non parlano l’italiano, né una lingua conosciuta dal notaio  è nullo, cioè non produce nessuno degli effetti che le parti si aspettano (ad esempio, non fa acquistare la casa, non fa concludere efficacemente il contratto di mutuo, non comporta una efficace iscrizione di ipoteca).

Permesso di soggiorno e carta di soggiorno.

 

Il permesso di soggiorno è il documento rilasciato allo straniero che debba rimanere nel territorio dello Stato per un periodo superiore a 30 giorni (art. 5 D.Lgs. 286/1998; art. 10 D.P.R. 394/1999). 

Se rilasciato per determinati, tassativi motivi, il permesso di soggiorno attribuisce allo straniero la condizione di “regolarmente soggiornante”, che in pratica lo “parifica” al cittadino italiano, riconoscendogli quasi tutti gli stessi diritti.

Sono da considerarsi regolarmente soggiornanti (resident aliens) gli extracomunitari in possesso di permesso di soggiorno per

a) motivi di lavoro:
- autonomo o subordinato
- esercizio di impresa individuale (in realtà non esiste in forma autonoma. rientra nel soggiorno per motivi di lavoro)

b) motivi familiari, collegati però a permessi di soggiorno per i motivi indicati sotto la lettera a).

Se rilasciato per motivi diversi, invece, il permesso di soggiorno non dà allo straniero extra-comunitario diritti simili al cittadino italiano, a meno che ricorra la c.d. condizione di reciprocità.

 

Carta di soggiorno
Art. 9 D.Lgs. 286/1998, di recente, tra l’altro, modificato con il decreto legislativo 8 gennaio 2007 n. 3 (in attuazione della direttiva europea 2003/109/CE).

E’ un documento amministrativo che consente allo straniero di soggiornare regolarmente in Italia, con la possibilità di godere di diritti praticamente uguali a quelli dei cittadini italiani.

E’ più vantaggiosa del permesso di soggiorno perché:
- ha durata indeterminata e, quindi, non richiede rinnovi;
- consente lo svolgimento di tutte le attività lecite, salve quelle che la legge espressamente vieta allo straniero o riserva al cittadino;
- consente l'accesso ai servizi  e prestazioni della P.A..

Essa, però, viene rilasciata solo in presenza di presupposti più rigorosi rispetto al permesso di soggiorno:
- al resident alien (Straniero regolarmente soggiornante)  che sia in Italia da almeno 5 anni, con permesso di soggiorno rinnovabile senza limiti, che dimostri di avere un reddito adeguato;
- allo straniero coniuge convivente di cittadino italiano o di cittadino comunitario residente in Italia, o che abbia i requisiti per il ricongiungimento (artt. 29 e 30 T.U. 286/98).

Costituisce valido documento di identità per 5 anni dal rilascio.

Conferisce lo status di “soggiornante di lungo periodo”.

Sono esclusi dal riconoscimento dello status gli stranieri pericolosi per la pubblica sicurezza.

Stranieri in possesso di titolo di soggiorno scaduto e che abbiano presentato domanda di rinnovo

Con direttiva del Ministro dell’Interno del 20 febbraio 2007 (preceduta da conformi provvedimenti) è stato confermato che lo straniero, il quale abbia in corso il rinnovo del permesso di soggiorno, conserva i proprio diritti fino alla definizione della pratica se la domanda è stata regolarmente e tempestivamente presentata.

Con Circolari n. 16/2007 e 17/2007 del 2 aprile 2007, il Ministero dell’Interno – Dipartimento per gli affari interni e territoriali – ha, inoltre, chiarito che può essere rilasciato o rinnovato il documento d’identità (non valido per l’espatrio), agli stranieri iscritti in anagrafe e che abbiano presentato regolare e tempestiva domanda di rinnovo del titolo di soggiorno.

 

Nel caso di persone con più cittadinanze, al fine di valutare quale sia la sua condizione giuridica in Italia (cioè quale “tipo” di straniero sia), applicando il nostro sistema di diritto internazionale privato (legge 218/1995,  conflicts of law) si ritiene che:
- se tra le varie cittadinanze c’è quella italiana: si considera cittadino italiano;
- se la persona ha più cittadinanze ma non quella italiana: si applica l’art. 19 della legge 218/1995, e quindi si applica la legge  del Paese con cui la persona ha il legame più stretto.
 

Sì, un atto straniero, cioè un documento formato all’estero, può essere validamente usato in Italia, ma deve avere alcune caratteristiche specifiche.
 

I consolati italiani all’estero possono ricevere atti che devono essere usati in Italia. In alcuni Paesi (Austria, Belgio, Francia, Germania e Lettonia) gli uffici consolari italiani non esercitano più le funzioni notarili ed è necessario rivolgersi ad un notaio di quel Paese.

 

Se, invece, l’atto è scritto in lingua straniera deve innanzitutto avere una traduzione in italiano, che può essere fatta da un interprete all’estero e certificata corretta da un consolato italiano, oppure potrebbe essere fatta dal  notaio italiano che conosca la lingua straniera.

Inoltre, deve essere legalizzato oppure deve avere l’Apostille. Ci sono però degli accordi internazionali tra  vari Stati (ad esempio Italia, Austria, Francia, Germania) che rendono superflua anche l’Apostille.

Infine, il documento straniero dovrà essere depositato presso un notaio (o l’Archivio notarile della città). Questo deposito non è necessario quando il documento straniero venga allegato  all’atto di un notaio italiano, come ad esempio una procura.

 

La legalizzazione è un requisito essenziale  affinché un atto straniero possa produrre in Italia i suoi effetti legali.

Essa consiste  solo nella attestazione ufficiale – resa dalla competente autorità consolare o diplomatica italiana all’estero – della qualifica legale del pubblico ufficiale che ha firmato l’atto e l’autenticità della sua firma. Se l’atto è rilasciato da una autorità estera in Italia, deve essere legalizzato dal Prefetto nella cui circoscrizione si trova l’autorità estera stessa (fanno eccezione la Val d’Aosta, in cui è competente il Presidente della Regione,  e le Provincie di Trento e Bolzano, per cui è competente il Commissario di Governo). La legalizzazione non riguarda, al contrario, la validità o l’efficacia dell’atto nel Paese da cui  ed in questo senso è molto meno di una certificazione notarile, in quanto la legalizzazione (come l’Apostille) non comporta nessun controllo né accettazione del contenuto del documento.

La mancanza di legalizzazione, quindi comporta che l’atto (pur essendo valido ed efficace nel Paese di provenienza) non può produrre effetti in Italia e non può essere utilizzato da un notaio. In particolare, un atto pubblico straniero non vale come tale, bensì solo come scrittura privata non autenticata.

Se l’atto italiano deve essere usato all’estero, la legalizzazione – se richiesta dalle autorità estere – deve  essere fatta dal Procuratore della Repubblica presso il Tribunale nella cui circoscrizione ha sede il notaio che riceve o autentica l’atto. La firma del Procuratore della Repubblica, a sua volta, viene legalizzata dal Consolato straniero nel cui ambito risiede.
Essa è prevista dagli articoli 30-31-33 del D.P.R. 28/12/2000 n. 445, entrato in vigore il 7 marzo 2001.

La legalizzazione non è necessaria quando il Paese da cui proviene l’atto straniero ha aderito alla Convenzione dell’Aja 5/10/1961 sulla “Apostille”, ovvero ad una convenzione internazionale, bi- o pluri-laterale che la esclude. La Convenzione di Bruxelles del 1987, relativa alla esenzione dall’"Apostille" nei rapporti tra i Paesi dell’Unione Europea, non è ancora stata ratificata da tutti i Paesi dell’Unione, ed è quindi in vigore solo tra alcuni di questi (per ora è in vigore solo tra Belgio, Danimarca, Francia, Irlanda ed Italia).
 

E'  una forma semplificata – ma assolutamente rigida - di legalizzazione (nel senso che essa deve avere esattamente tutte le caratteristiche formali indicate nel modello allegato alla Convenzione dell’Aja 5/10/1961 che la disciplina). E’ in vigore tra i Paesi che hanno aderito alla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 e sostituisce, solo tra essi, la legalizzazione.

Come la legalizzazione, anche l’Apostille è indispensabile affinchè l’atto straniero possa avere effetto in Italia.

Come la legalizzazione, l’Apostille consiste nella attestazione della qualifica legale del pubblico ufficiale (o funzionario) che ha sottoscritto l’atto, e l’autenticità del suo sigillo o timbro. Non riguarda la validità o l’efficacia dell’atto nel Paese di provenienza.

Ogni Paese aderente indica quali sono le autorità competenti a rilasciare l’Apostille. Per quanto riguarda l’Italia: gli atti notarili, giudiziari e dello stato civile, competente è il Procuratore della repubblica presso i Tribunali nella cui circoscrizione gli atti sono formati.
Per gli atti amministrativi (firma del Sindaco etc.), invece, competente è il Prefetto del luogo in cui l’atto è emesso (fanno eccezione la Val d’Aosta, in cui è competente il Presidente della Regione,  e le Provincie di Trento e Bolzano, per cui è competente il Commissario di Governo) .

La “Apostille” non è necessaria quando il Paese da cui proviene l’atto straniero ha aderito ad una convenzione internazionale, bi- o pluri-laterale che la esclude.