Il Mutuo
Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.
Il Notaio interviene nei contratti di mutuo cosiddetto ipotecario nei quali, a garanzia della restituzione del denaro ricevuto, viene costituita, dal debitore o da un soggetto terzo, ipoteca su un bene immobile.
Il mutuo ipotecario può essere fondiario (regolato dagli artt. 38 e ss del Testo Unico Bancario):
Il mutuo fondiario ha alcuni vantaggi per il cliente: onorari notarili ridotti alla metà, tassi più vantaggiosi, possibilità di detrarre in sede di dichiarazione dei redditi parte degli interessi passivi corrisposti.
Anche l’istituto di credito è favorito: in particolare l’ipoteca si consolida decorsi dieci giorni dall’iscrizione nei Registri Immobiliari, riducendo i rischi di revocatoria fallimentare.
Se il cliente non rimborsa il mutuo la banca può agire pignorando l’immobile che viene poi messo all’asta per recuperare le somme finanziate: dal 2016 il procedimento è stato velocizzato, con una diminuzione delle garanzie per i consumatori.
Il mutuo fondiario ha dei limiti di finanziabilità: il cliente può richiedere alla banca un importo che non sia superiore ad una determinata percentuale del valore del bene concesso in ipoteca.
In particolare, la somma richiesta a mutuo non potrà essere superiore all’80% del minore valore fra il prezzo di acquisto (in caso di compravendita) e la perizia del tecnico incaricato.
Questo importo può essere aumentato fino al 100% del valore in caso di garanzie ulteriori, quali polizze assicurative o fideiussioni prestate da terzi.
Il regime fiscale dei mutui ipotecari e fondiari cambia in base alla finalità del finanziamento.
Il cliente deve pagare un’imposta sostitutiva (versata direttamente alla banca in fase di erogazione) ed in alcuni casi ha la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo in sede di dichiarazione annuale dei redditi.
prima casa: imposta sostitutiva: 0,25%, sì detrazione interessi (19%)
seconda casa: Imposta sostitutiva: 2%, no detrazione interessi
Liquidità: imposta sostitutiva: 0,25%, no detrazione interessi
immobile non abitativo: imposta sostitutiva: 0,25%, no detrazione interessi
L’importo dell’ipoteca a garanzia del mutuo è invece generalmente predeterminato dalla banca. Per prassi si tratta di una cifra pari al 150, 180 o 200 per cento del valore del finanziamento, in quanto l’istituto di credito vuole garantire non solo il capitale ma anche tutti gli eventuali oneri (interessi capitalizzati, interessi di mora, spese legali) emergenti in caso di esecuzione immobiliare. In breve, il creditore banca può chiedere al giudice dell’esecuzione in sede di riparto delle somme ottenute dalla vendita all’asta del bene immobile ipotecato e poi pignorato una cifra fino al valore dell’ipoteca, ovviamente motivandone l’importo. E’ sempre opportuno – prima del mutuo – informarsi in banca sul valore dell’ipoteca perché è il parametro di riferimento per gli oneri notarili.
La banca ha anche la facoltà di modificare unilateralmente le condizioni accessorie del mutuo: si tratta – in breve – di tutto ciò che non è durata del finanziamento e spread contrattuale. Questo diritto (chiamato “ius variandi”) è espressamente previsto dall’art. 118 del Testo Unico Bancario (d.lgs. 1 settembre 1993 n. 385) e può essere utilizzato solo in presenza di un giustificato motivo, sotto il controllo della Banca d’Italia. In genere si tratta di aggiornamenti – a seguito di aumenti ISTAT – di voci quali le spese per comunicazioni periodiche, l’incasso rata, gli oneri di rinnovazione dell’ipoteca; ci sono tuttavia casi in cui le motivazioni sono più “profonde” nascondendo la necessità della banca di “fare cassa”