Il Contratto Preliminare

Il contratto preliminare di vendita, noto anche come “compromesso”, è il contratto con il quale il promittente venditore ed il promissario acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. 

Il preliminare:

• deve essere registrato: a cura delle parti o del mediatore, e lo Studio può occuparsene previo incarico;
• può essere trascritto
• è redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal Notaio.

La registrazione è un obbligo fiscale, la trascrizione è una facoltà che tutela l’acquirente: ogni successivo atto che avrà ad oggetto il bene non gli sarà opponibile.

Il venditore, in breve, non potrà cedere ad altri l’immobile; ma neppure soggetti terzi potranno aggredire quel bene (ad esempio iscrivendo ipoteche o pignorandolo). In questo modo chi acquista è garantito non solo da ipotesi fraudolente, ma anche da avvenimenti non previsti (come ipoteche per tasse o debiti non pagati dall’attuale proprietario).

Il preliminare solo registrato – invece – non dà alcuna garanzia. Il venditore può – dopo avere incassato la caparra – cedere l’immobile ad altri. Oppure estranei possono iscrivere ipoteca e aggredire il bene senza nulla dovere al futuro acquirente, che si troverà costretto ad agire in giudizio – in un processo che rischia di essere lungo e costoso – per sperare di recuperare il denaro.

L’acquirente che non vuole rischiare non procede senza trascrizione.

Nel contratto preliminare possono essere inseriti alcuni istituti al fine di limitare il rischio di inadempimento:

• caparra confirmatoria

Somma di denaro che una parte consegna all’altra (l’acquirente al venditore) a garanzia della serietà della proposta.

Se il contratto di vendita si perfeziona l’acquirente potrà imputare la caparra a prezzo (in breve si scalerà dal corrispettivo finale da versare).

Se invece il contratto di vendita non si perfeziona in quanto una parte è inadempiente (ad esempio non vende o non compra) controparte (quella che sta subendo la situazione) ha due possibilità:

– chiedere comunque l’esecuzione del contratto;

– esercitare il diritto di recesso (cioé uscire dal contratto).

Se viene esercitato il diritto recesso ecco che entra in gioco la caparra e bisogna capire se la colpa dell’inadempimento è del:

– venditore: allora l’acquirente può chiedere il doppio della caparra;

– acquirente: allora il venditore può tenere la caparra.

• caparra penitenziale

Somma di denaro che rappresenta il corrispettivo del recesso di ciascuna delle parti.

Si tratta quindi di un importo predeterminato che la parte la quale eventualmente non voglia procedere alla stipula del contratto definitivo sa già che dovrà pagare per potere uscire dal contratto.

In particolare se a recedere è:

– la parte che ha già consegnato la caparra, la stessa sarà definitivamente incamerata da chi subisce il receesso;

– la parte che ha ricevuto la caparra, la stessa dovrà essere restituita in misura doppia.

Qual è la differenza con la caparra confirmatoria?

In questo caso la parte non inadempiente non ha la possibilità di richiedere l’esecuzione in forma specifica.

• clausola penale

Identifica l’importo dovuto per definire (e delimitare) il danno che subisce la parte non inadempiente.

In presenza di una clausola penale la parte inadempiente dovrà versare solo quell’importo, essendo precluso a controparte – salva espressa deroga – di domandare ulteriori somme.

La clausola penale – in breve – definisce preventivamente l’importo del danno (e quindi del risarcimento) senza necessità di doverlo provare.

Si utilizza tipicamente per disciplinare le ipotesi di ritardo.

• acconto

Somma di denaro che viene versata come anticipo sul prezzo di vendita dell’immobile oggetto della trattativa.

L’acconto non svolge nessuna funzione di garanzia tra le parti e pertanto, nel caso in cui non si raggiunga un accordo tra queste, dovrà essere restituito all’acquirente stesso.

E’ importante sottolineare che se nel preliminare non si specifica che le somme sono versate a titolo di caparra sono da intendersi quali acconto e pertanto.. non scatta alcuna tutela.

Fiscalmente gli istituti di cui sopra hanno tuttavia dei costi (diversi) in sede di registrazione del contratto preliminare.

Infatti, quando si registra il contratto preliminare di vendita in ipotesi di consegna di ulteriori somme l’Agenzia delle Entrate assoggetta il tutto a tassazione integrativa.

In breve, le clausole aggiuntive che sopra abbiamo illustrato (in genere) non sono gratis.. e si pagano; abbiamo vari scenari:

Se effettivamente sorgono delle criticità e il contratto definitivo non viene stipulato i rimedi e le possibilità a disposizione della parte non inadempiente (cioé del contraente che avrebbe voluto concludere l’operazione ma che si è scontrato con l’indisponibilità di controparte, diventata così inadempiente) sono tre:

• esecuzione in forma specifica

E’ prevista dall’art. 2932 cc ed è il rimedio specifico che il legislatore ha previsto in favore del soggetto non inadempiente del contratto preliminare e che intende procedere alla stipula del contratto definitivo. La norma prevede a tal fine che:

“Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.

Anche quando una parte che si è obbligata a concludere il contratto definitivo si rifiuta di farlo entro il termine stabilito, questo rifiuto è illegittimo e l’altra parte potrà rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produrrà i medesimi effetti del contratto non concluso.

• risoluzione del contratto

E’ il rimedio ordinario che la legge prevede in caso di inadempimento di uno dei contraenti, ai sensi dell’articolo 1453 codice civile, alla quale può fare seguito la domanda di risarcimento del danno patito in conseguenza dell’ inadempimento. 

L’unico limite che si presenta è che, una volta promosso il giudizio per la risoluzione del preliminare, non è più possibile chiederne l’adempimento. Al contrario, la parte non inadempiente che ha agito per l’esecuzione in forma specifica può cambiare idea prima della sentenza e domandare la risoluzione del contratto.

• recesso dal contratto

E’ un rimedio previsto espressamente nel contratto preliminare dalle parti, o, in alcuni casi, dalla legge stessa (articolo 1373 cc), per porre fine ad un contratto, solitamente prima che ne sia iniziata l’esecuzione.

Se nel contratto preliminare è prevista espressamente una caparra confirmatoria, la parte “non inadempiente” potrà richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra. 

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente la parte che l’ha ricevuta può recedere dal contratto, trattenendo definitivamente la caparra ricevuta.

Se l’inadempimento è imputabile alla parte che ha ricevuto la caparra, la controparte può decidere di recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata a titolo di caparra.