Le Agevolazioni Prima Casa

L’espressione “agevolazioni prima casa” comprende un particolare regime fiscale di favore che il contribuente (acquirente) può invocare – al ricorrere di determinati presupposti – in sede di acquisto di certi beni immobili.

In breve, si può “acquistare prima casa” se:

– si è una persona fisica (quindi no società);

– ci sono determinati requisiti (vedremo quali);

– si acquista un immobile abitativo e/o pertinenza (con i limiti che illustreremo).

Vantaggi fiscali

Chi acquista una prima casa si avvale di un risparmio fiscale considerevole: l’imposta di registro è calcolata nella misura del 2%, anziché nella misura del 9% (10% se acquisto avviene rispetto ad un’impresa).

Requisiti

È necessaria la sussistenza di tre condizioni riguardanti:

– residenza

– pregresso godimento delle agevolazioni;

– proprietà di altri immobili.

• unica abitazione nel Comune

Chi compra un bene da adibirsi ad abitazione “prima casa” non deve possedere altro immobile nel medesimo Comune dell’immobile che si intende comprare.

Nello specifico l’acquirente deve dichiarare in atto di non essere titolare esclusivo (neanche in comunione legale col proprio coniuge), dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa adibita ad abitazione nel medesimo comune. 

• unica prima casa in Italia

Nell’atto di acquisto il compratore di prima casa deve dichiarare di non essere titolare – neanche in quote e neanche in comunione legale col proprio coniuge – dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, o nuda proprietà su altra casa sita in Italia adibita ad abitazione acquistata già come prima casa.

• residenza nel Comune

La “prima casa” deve trovarsi in un Comune in cui l’acquirente abbia già la residenza o in cui la trasferisca entro 18 mesi dalla data dell’atto di acquisto ovvero in cui il compratore svolga la propria attività. I, compratore si impegna al trasferimento della propria residenza con apposita dichiarazione da inserirsi nell’atto di acquisto dell’immobile ovvero dichiara in atto che risiede o lavora già nel Comune in cui è sito l’immobile.

I beni che possono essere "prima casa"

Non tutti gli immobili possono accedere alle “agevolazioni prima casa”. In generale è importante distinguere tra due categorie:

abitazioni

In passato si faceva riferimento sia alla categoria catastale sia alla circostanza che l’immobile non fosse “di lusso”.

Oggi, a seguito di una semplificazione normativa intervenuta nel 2014, residua solo il parametro catastale: possono richiedere le agevolazioni “prima casa” per tutti quegli immobili abitativi che non sono in categoria A/1, A/8, A/9.

** pertinenze

Rientrano tra le pertinenze assoggettabili al regime fiscale prima casa i beni con categoria catastale C/2 (magazzini, depositi), C/6 (rimesse, autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Si ricorda che può essere chiesta l’agevolazione prima casa solo per un bene per ciascuna categoria e solo se sono pertinenza di un immobile principale acquistato con le agevolazioni prima casa.

La decadenza dalle agevolazioni

Si possono verificare dei casi di decadenza – successiva – dal godimento delle agevolazioni prima casa.

In particolare si tratta delle seguenti ipotesi:

• mancata rivendita
• rivendita nei cinque anni
• residenza non spostata
• dichiarazioni mendaci

Chi ha già comprato con agevolazioni prima casa un immobile godendo di tali benefici fiscali e ha acquistato una seconda “prima casa” non vendendo il primo immobile nel termine di 12 mesi decorrenti dalla data dell”ultimo acquisto.

Conseguenze: Il compratore di una prima casa che sia decaduto dalle relative agevolazioni fiscali dovrà versare – oltre alle imposte maggiori e ai relativi interessi – una sanzione pari al 30% dell’importo non pagato unitamente agli interessi di mora.

Credito d'imposta

Il proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa che vende questo immobile ed entro un anno dalla vendita – o nei 12 mesi precedenti alla vendita – ne acquista un altro avente tutti i requisiti per richiedere le agevolazioni prima casa, potrà godere del c.d. credito di imposta ovvero di un credito pari al minor importo tra l’imposta di registro o l’IVA versata in occasione del primo acquisto e le medesime imposte corrisposte in forza del nuovo acquisto.