La vendita

La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.

Il Notaio ha competenza esclusiva in materia di compravendite immobiliari (abitazioni, porzioni di fabbricato, stabili, singoli vani, terreni, posti auto).

Cosa da sapere prima di comprare casa.

• Conformità catastale

Come noto quando si vende casa la planimetria catastale deve essere conforme: in breve così è l’immobile nella realtà così è in Catasto.

Una planimetria non corretta può creare problemi per la richiesta delle detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione oppure bloccare una pratica di mutuo.

Ci sono in verità dei casi in cui la planimetria può non essere conforme ma su tutto questo l’unico che può dare un riscontro diretto è il Notaio.

• Certificazione energetica

Quando si vende una casa serve l’APE (attestato di prestazione energetica).

L’APE può essere fornita dal in originale, copia o originale digitale e deve essere allegato all’atto. 

• Pagamento prezzo

Quando si compra casa si deve pagare il prezzo di vendita.

Per legge è obbligatorio indicare in atto le modalità.

• Atto di provenienza

Il trasferimento di proprietà deve essere immaginato come una catena, composta da un numero indeterminato di anelli tra loro connessi e inscindibili.

Ciascun atto di provenienza costituisce un anella della suddetta catena e per tale motivo è necessario che sia nota al notaio rogante.

La provenienza, peraltro, consente di scoprire il contesto giuridico in cui è situata quella casa (rapporti con i vicini, regole condominiali, servitù reciproche, riserve di proprietà).

• Tassazione

Prima casa, seconda casa, IVA, registro, prezzo-valore, sono solo alcune delle opzioni fiscali quando si compra un immobile.

Il tutto non solo per l’acquisto vero e proprio ma anche prima e dopo. Da quando si paga l’IMU? Se la consegna dell’immobile è successiva alla stipula cosa succede? Se inizio i lavori prima dell’acquisto posso godere delle detrazioni fiscali?

Sono tutte domande la cui risposta deve essere fornita in sede di predisposizione di un atto di trasferimento immobiliare.

• Impianti

La conformità degli impianti non è un requisito necessario ai fini della regolarità della compravendita. E neppure la consegna della relativa documentazione.

L’aspetto centrale è, come sempre, la consapevolezza: sapere esattamente quale sia lo stato degli impianti e cosa aspettarsi.

Se c’è l’agibilità / abitabilità gli impianti saranno conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente al momento della rischia o del rilascio.

Se invece non c’è abitabilità / agibilità o non vi sono notizie sugli impianti è bene accettare che gli stessi sono funzionanti ma non conformi. Ovviamente, saperlo diventa centrale, anche per valutare eventuali interventi e fare domande sul punto prima evita discussioni successive.

• Edilizia

Quando si compra casa bisogna quindi chiedere subito se ci siano piccoli o grandi abusi per capire come gestirli.

In genere il venditore fornisce una relazione tecnica integrata che attesta il regolare stato edilizio dell’immobile ma laddove emergano criticità è bene valutarle con attenzione.

• Condominio

È necessario informarsi sul regolare pagamento delle rate, sul regolamento, sui rapporti, sulla presenza di attività professionali o altro, sui lavori già fatti e quelli che potrebbero essere fatti.

E tanto altro ancora.

In particolare è necessario fare attenzione nell’ipotesi in cui l’immobile che si intende acquistare provenga da una donazione.

Invero, la circolazione di immobili derivanti da donazione diretta comporta una serie di problematiche di indubbia rilevanza pratica.

In tale ipotesi, i legittimari di colui che ha donato in origine il bene possono rivalersi anche nei confronti del terzo acquirente – estraneo ai rapporti successori del donante – ai fini di ottenere la sua restituzione, che sarà senza pesi o ipoteche eventualmente sorti nel frattempo, entro 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione.

Anche per questa ragione, la banca nutre delle forti perplessità dinnanzi ad una richiesta di mutuo per l’acquisto di immobili con provenienza donativa.

I problemi relativi alla circolazione di immobili derivanti da donazione sono da scongiurarsi nell’intero ventennio precedente all’atto di trasferimento da stipulare. E’ pertanto doveroso un controllo nella fase che precede la stipula di un atto di compravendita o di costituzione, modifica di altri diritti su un immobile derivante da donazione non solo tenuto conto dell’ultima provenienza, ma dell’intero ventennio antecedente.