Il Diritto di Usufrutto e di Abitazione

L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.

Chi ha diritto di abitazione (tecnicamente: habitator) di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Quali sono le differenze principalifra il diritto di abitazione e il diritto di usufrutto? I punti fondamentali da sapere sono tre:
L’usufruttuario può utilizzare il bene in maniera piena (quindi, se si tratta di un immobile, può locarlo a terzi e incassare i relativi canoni), mentre l’habitator può utilizzarlo solo relativamente ed esclusivamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
Il diritto di usufrutto può essere ceduto a terzi, mentre il diritto di abitazione è intrasferibile e non può neppure essere oggetto di aggressione da parte dei propri creditori (non può essere pignorato).
Il diritto di usufrutto può avere ad oggetto anche beni mobili registrati (ad es. autovetture o imbarcazioni) o quote societarie (di società di persone e di capitali) mentre il diritto di abitazione riguarda sempre e solo immobili abitativi (ed eventualmente relative pertinenze).

Come si può costituireil diritto di usufrutto o di abitazione? Il nostro ordinamento giuridico prevede tre distinte possibilità:
Il testamento: sia pubblico che olografo, ovviamente la costituzione si ha dal momento in cui il testatore viene a mancare.
Per legge: ci sono ipotesi in cui è direttamente il nostro ordinamento che costituisce il diritto in presenza di determinati presupposti.
Volontà delle parti: con un atto notarile, che può essere sia un contratto a titolo oneroso oppure a titolo gratuito.

In particolare, l’atto di costituzione (ma anche di risoluzione) del diritto di usufrutto o di abitazione avente ad oggetto un immobile è un vero e proprio atto notarile soggetto a tutti i requisiti in materia di trasferimenti immobiliari.

La presenza o l’assenza di un corrispettivo (cioé: se il diritto viene costituito a titolo gratuito o a pagamento) determina altresì la necessità o meno di alcuni elementi formnali (ad esempio la presenza dei testimoni o l’obbligo di allegazione della certificazione energetica).

Soprattutto, è bene ricordarlo, si applica la disciplina in tema di menzione dei titoli edilizi e di conformità catastale: in breve, l’edilizia quando si compra casa va verificata anche in ipotesi di costituzione di diritto di usufrutto o di abitazione, sia a titolo gratuito che oneroso.

E’ altresì importante ricordare che in tema di costituzione del diritto di usufrutto il nostro ordinamento pone alcune regole precise, soprattutto in termini di durata. Un’ipotesi particolare è ad esempio quella dell’usufrutto successivo improprio.

Quali sono però i motiviper cui si può avere – o conviene avere – questa scissione fra nudo proprietario e usufruttuario (o proprietario e habitator?). Premesso che ogni situazione ovviamente è singolare e quindi risponde a specifiche esigenze possiamo tuttavia identificare alcune ipotesi generali:
fiscali

L’usufruttuario (o l’habitator) è colui il quale paga le imposte relative all’immobile.

Se l’habitator o l’usufruttuario ha la residenza nel bene l’IMU non è dovuta: ecco quindi che per il proprietario che ha più immobili può essere conveniente costituire l’usufrutto su uno di questi a favore di un proprio parente (in genere un figlio) che lì andrà a vivere azzerando la relativa imposta.

· economici

La vendita della nuda proprietà riservandosi il diritto di usufrutto vitalizio rimane uno strumento classico per chi – magari senza discendenti diretti a cui lasciare il bene – vuole avere la sicurezza di continuare a vivere nell’immobile avendo da subito una somma da utilizzare.

Ovviamente l’operazione è economicamente aleatoria: chi acquista deve attendere il decesso dell’usufruttuario per potere godere in pieno del bene,

· generazionali

Molti genitori guardano ormai con attenzione alla possibilità di trasferire i propri beni ai figli – anticipando così i passaggi successori – trattenendosi l’usufrutto vitalizio con diritto di reciproco accrescimento.

La soluzione può essere ottimale in ipotesi di quote societario mentre se riguarda immobili sconta il limite – laddove il trasferimento della nuda proprietà avvenga tramite donazione – delle difficoltà in ipotesi di rivendite successive.

· patrimoniali

E’ già stato scritto: l’usufrutto è cedibile e aggredibile dai creditori, il diritto di abitazione invece risulta impignorabile.

Capita spesso quindi che si ceda la proprietà trattendo il diritto di abitazione in modo da potere continuare a vivere nel bene; attenzione però alla possibile revocatoria dell’atto dispositivo.